1. Từ mô hình cho thuê đất sang hệ sinh thái công nghiệp
Trong nhiều năm, mô hình phát triển khu công nghiệp chủ yếu dựa trên việc cho thuê đất dài hạn, trong đó doanh nghiệp tự xây dựng cơ sở hạ tầng và tổ chức sản xuất. Tuy nhiên, khi chuỗi cung ứng toàn cầu ngày càng phức tạp, mô hình đơn thuần này không còn đáp ứng được yêu cầu thực tế.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam từng nhấn mạnh rằng: “Nhà đầu tư không còn chỉ tìm đất rẻ. Họ tìm môi trường sản xuất toàn diện, nơi mọi yếu tố từ logistics, nguồn nhân lực đến năng lượng và dịch vụ hỗ trợ phải vận hành thống nhất.”
Điều này giải thích cho xu hướng các khu công nghiệp hiện nay chuyển dịch sang mô hình hệ sinh thái, trong đó sản xuất, lưu trữ, vận chuyển, công nghệ và đời sống gắn kết chặt chẽ, hỗ trợ lẫn nhau để tăng hiệu quả tổng thể.
2. Làn sóng FDI chất lượng cao và yêu cầu về phát triển bền vững
Việt Nam đang thu hút ngày càng nhiều nguồn vốn FDI chất lượng cao trong các lĩnh vực công nghệ, điện tử, thiết bị bán dẫn và sản xuất thông minh. Những tập đoàn quốc tế này thường có tiêu chuẩn rất khắt khe về môi trường và quản trị.
Theo báo cáo năm 2025 của JLL Việt Nam: “Khoảng 70% nhà đầu tư nước ngoài ưu tiên các khu công nghiệp có chiến lược ESG rõ ràng, đặc biệt liên quan đến giảm phát thải và quản lý tài nguyên.”
Điều đó cho thấy bất động sản công nghiệp không còn là cuộc cạnh tranh về diện tích và chi phí, mà là cuộc cạnh tranh về năng lực đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững. Do đó, các khu công nghiệp phải chuyển đổi tư duy từ “bán đất” sang “đồng hành cùng doanh nghiệp trong cả vòng đời sản xuất”.
3. Hạ tầng đồng bộ – yếu tố then chốt tạo lợi thế cạnh tranh
Một khu công nghiệp hiện đại phải đảm bảo sự ổn định và liên kết giữa nhiều hệ thống hạ tầng. Nếu trước đây chỉ cần đường giao thông và mặt bằng, thì nay cần thêm hệ thống điện công nghiệp không gián đoạn, nguồn nước sạch và xử lý nước thải đạt chuẩn, trung tâm logistics liên kết cảng biển, kho vận, hải quan nội khu và công nghệ quản lý thông minh.
Chuyên gia kinh tế Trần Đình Thiên nhận định: “Hạ tầng là điểm quyết định năng lực cạnh tranh của một khu công nghiệp. Hạ tầng hoàn chỉnh giúp giảm rủi ro vận hành, tiết kiệm thời gian và chi phí, đồng thời nâng cao uy tín của môi trường đầu tư.”
Điều này cho thấy hạ tầng không chỉ là chi phí đầu tư ban đầu, mà là yếu tố chiến lược tạo giá trị lâu dài.
4. Năng lượng xanh và mô hình kinh tế tuần hoàn
Khi Việt Nam cam kết đạt phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050, yêu cầu xanh hóa công nghiệp trở nên cấp thiết. Việc áp dụng năng lượng tái tạo như điện mặt trời áp mái, hệ thống lưu trữ năng lượng và mô hình cộng sinh công nghiệp là hướng đi đang được khuyến khích.
Báo cáo của UNIDO về khu công nghiệp sinh thái tại Việt Nam khẳng định: “Việc tái sử dụng phụ phẩm và chất thải công nghiệp có thể giảm 15% – 30% chi phí vận hành cho doanh nghiệp trong khu công nghiệp.”
Như vậy, phát triển xanh không chỉ là trách nhiệm môi trường, mà còn là lợi thế tài chính và chiến lược thương hiệu.
5. Không gian sống và yếu tố con người trong khu công nghiệp
Để nâng cao năng suất lao động, vấn đề chăm lo đời sống người lao động đóng vai trò quan trọng. Khi chuyên gia và công nhân được sống gần nơi làm việc, họ giảm thời gian di chuyển, giảm căng thẳng và có điều kiện gắn bó hơn với doanh nghiệp.
Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chia sẻ: “Khu công nghiệp thế hệ mới không thể tách rời khu dân cư và hạ tầng xã hội. Đời sống tốt sẽ giữ chân lực lượng lao động bền vững và tăng chất lượng tăng trưởng kinh tế.”
Vì thế, mô hình tích hợp khu công nghiệp – dịch vụ – đô thị là xu hướng tất yếu.
6. Hướng đi tất yếu của Việt Nam trong thập kỷ tới
Sự chuyển dịch từ mô hình khu công nghiệp truyền thống sang hệ sinh thái công nghiệp toàn diện không phải là sự thay đổi nhất thời. Đây là hướng đi mang tính chiến lược, giúp Việt Nam phát triển kinh tế bền vững và nâng cao vị thế trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn để trở thành trung tâm sản xuất mới tại châu Á. Và chính những khu công nghiệp phát triển bền vững, chú trọng công nghệ, hạ tầng và con người sẽ là nền tảng tạo ra đột phá cho thập kỷ tiếp theo.
