Trong suốt nhiều năm, một niềm tin – hay đúng hơn là một sự trông cậy – vẫn tồn tại trong suy nghĩ của không ít người đi vay: ngân hàng sẽ không thể chạm tới căn nhà duy nhất của họ, dù khoản vay có trở thành nợ xấu. “Nơi ở duy nhất” được xem như giới hạn cuối cùng, một vùng bảo vệ đặc biệt của pháp luật.

Tuy nhiên, Nghị định 304/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 01/12/2025, đã chính thức định hình lại cách tiếp cận pháp lý đối với việc thu giữ tài sản bảo đảm của các khoản nợ xấu. Trong đó, nhiều loại tài sản từng được mặc định là “nhạy cảm” – bao gồm cả chỗ ở duy nhất – nay đã được đặt trong một khuôn khổ xử lý rõ ràng, có điều kiện, thay vì được loại trừ tuyệt đối như trước đây

1. Chỗ ở duy nhất: Không còn được loại trừ tuyệt đối khỏi khả năng bị thu giữ

Trước hết, cần khẳng định: ngân hàng không có quyền thu giữ tài sản một cách tùy tiện. Việc thu giữ chỉ được thực hiện khi đồng thời đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật, như: Có thỏa thuận về quyền thu giữ trong hợp đồng bảo đảm, tài sản có hồ sơ pháp lý hợp lệ, không đang bị tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án theo quyết định khác.

Điểm thay đổi quan trọng của Nghị định 304 nằm ở chỗ khi các điều kiện trên được đáp ứng, tài sản là “chỗ ở duy nhất” vẫn có thể bị thu giữ nếu đó là tài sản bảo đảm cho khoản nợ xấu. Nói cách khác, pháp luật không còn mặc định loại trừ chỗ ở duy nhất khỏi phạm vi xử lý nợ xấu, mà cho phép thu giữ trong những điều kiện nhất định.Tuy nhiên, quyền này đi kèm nghĩa vụ bắt buộc: Ngân hàng phải trích một khoản tiền hỗ trợ cho bên bảo đảm, tương đương 12 tháng lương tối thiểu vùng tại nơi người vay đang thực tế sinh sống.

Cách tiếp cận này cho thấy một sự dịch chuyển rõ ràng trong tư duy lập pháp: Ưu tiên xử lý nợ xấu và bảo đảm an toàn hệ thống tín dụng, nhưng không hoàn toàn bỏ qua yếu tố an sinh, mà chuyển sang cơ chế “can thiệp có bù đắp”.

2. Người vay phải chủ động chứng minh: Pháp luật không còn “bảo vệ mặc định”

Một điểm rất quan trọng trong thực tiễn áp dụng Nghị định 304 là: Cơ chế bảo vệ không còn mang tính tự động. Khi ngân hàng thực hiện các thủ tục liên quan đến việc thu giữ tài sản bảo đảm, bên bảo đảm có trách nhiệm phối hợp, cung cấp thông tin và tài liệu để xác định: Tài sản có phải là chỗ ở duy nhất hay không hoặc có phải là công cụ lao động chủ yếu hoặc duy nhất hay không.

Nếu không chứng minh được hoặc không cung cấp đủ căn cứ hợp lệ, tài sản có thể bị xử lý như tài sản bảo đảm thông thường, đồng nghĩa với việc không được áp dụng cơ chế hỗ trợ đặc biệt theo Nghị định. 
 

3. Khoản tiền “hỗ trợ”: Cơ chế cân bằng lợi ích

 Để giảm thiểu tác động xã hội khi xử lý các tài sản nhạy cảm, Nghị định 304 quy định rõ cơ chế hỗ trợ tài chính bắt buộc, với hai mức cụ thể:

• 12 tháng lương tối thiểu vùng: khi thu giữ chỗ ở duy nhất;
   
• 06 tháng lương tối thiểu vùng: khi thu giữ công cụ lao động chủ yếu hoặc duy nhất.

Tuy nhiên, trên thực tế, quy định này cũng tạo ra nhiều tranh luận. Không ít ý kiến cho rằng khoản hỗ trợ này khó có thể bù đắp được những xáo trộn lớn khi một gia đình mất đi nơi ở hoặc phương tiện mưu sinh chính. Dù vậy, đây vẫn được xem là nỗ lực dung hòa giữa yêu cầu xử lý nợ xấu và trách nhiệm xã hội của hệ thống tài chính. 

4. Công cụ lao động: Được xem xét bảo vệ, nhưng với điều kiện rất chặt chẽ

 Đối với công cụ lao động chủ yếu hoặc duy nhất, pháp luật không cấm thu giữ, nhưng đặt ra các tiêu chí xác định rõ ràng. Một tài sản chỉ được xem là công cụ lao động trong phạm vi bảo vệ khi đồng thời thỏa mãn:

• Giá trị không vượt quá 24 tháng lương tối thiểu vùng;
   
• Nếu bị thu giữ, thu nhập còn lại của người vay không đạt mức tối thiểu để sinh sống.

Trong bối cảnh mới này, sự chủ động, hiểu biết và chuẩn bị pháp lý không còn là lợi thế – mà đã trở thành yêu cầu sống còn đối với bất kỳ ai tham gia quan hệ tín dụng. 
>> nhìn lại kinh tế việt nam 2025: điểm sáng giữa thách thức