Thị trường bất động sản TP.HCM trong giai đoạn đầu năm 2026 đang vận hành theo một quỹ đạo lệch chuẩn so với logic cung – cầu thông thường. Giá bán tiếp tục thiết lập mặt bằng mới ở nhiều phân khúc, trong khi tốc độ giao dịch suy giảm rõ rệt. Diễn biến này không xuất phát từ yếu tố đầu cơ ngắn hạn mà phản ánh sự dịch chuyển của cấu trúc chi phí đầu vào, nơi áp lực chi phí đẩy đang chi phối toàn bộ quá trình hình thành giá.

Trong quý đầu năm 2026, mặt bằng giá căn hộ ghi nhận mức tăng trung bình từ 3–5% chỉ trong thời gian ngắn. Tại các khu vực vệ tinh như Bình Dương, vốn từng được định vị là vùng giá hợp lý, mức giá hiện đã tiệm cận ngưỡng cao, dao động từ 46–55 triệu đồng/m2. Một số dự án cao cấp nằm trên các trục hạ tầng chính ghi nhận mức tăng mạnh hơn, lên đến 70–80 triệu đồng/m2, phản ánh xu hướng dịch chuyển giá trị ra ngoài lõi đô thị. Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, thị trường gần như tách biệt với diễn biến chung do nguồn cung hạn chế. Giá nhà phố tại các tuyến trung tâm duy trì trong khoảng 400–800 triệu đồng/m2, trong khi biệt thự tại các khu dân cư quy hoạch khép kín dao động từ 250–450 triệu đồng/m2. Các đại đô thị quy mô lớn tiếp tục ghi nhận mức tăng ổn định so với cuối năm trước, củng cố thêm mặt bằng giá mới.

Cốt lõi của hiện tượng giá tăng trong bối cảnh thanh khoản suy yếu nằm ở cấu trúc chi phí. Giá nguyên vật liệu xây dựng tăng đồng loạt từ đầu năm 2026 đã tạo ra áp lực trực tiếp lên tổng mức đầu tư. Các loại vật liệu thiết yếu như thép, bê tông, nhôm và dây điện đều tăng khoảng 15%, trong khi gạch xây dựng ghi nhận mức tăng cao hơn đáng kể. Điều kiện thanh toán từ phía nhà cung cấp cũng trở nên chặt chẽ hơn, buộc các chủ đầu tư phải ứng trước phần lớn giá trị hợp đồng, từ đó làm gia tăng áp lực dòng tiền ngay từ giai đoạn triển khai.
 

Song song đó, việc điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tiệm cận thị trường đã làm thay đổi đáng kể cơ cấu giá thành. Chi phí quyền sử dụng đất hiện chiếm tỷ trọng lớn hơn nhiều so với trước đây, trở thành một trong những thành phần chi phí chủ đạo. Cùng với đó, chi phí giải phóng mặt bằng gia tăng theo mặt bằng giá mới khiến tổng chi phí phát triển dự án bị đẩy lên một mức cao hơn, buộc doanh nghiệp phải phản ánh vào giá bán để duy trì hiệu quả tài chính.
 

Yếu tố tài chính và pháp lý tiếp tục kéo dài chu kỳ phát triển dự án. Thời gian triển khai một dự án có thể kéo dài đến 5–7 năm, thay vì 3 năm như trước đây. Chi phí lãi vay trong suốt giai đoạn này tích lũy thành một phần đáng kể trong giá thành sản phẩm. Dù lãi suất huy động có xu hướng giảm, tín dụng dành cho bất động sản vẫn được kiểm soát, khiến khả năng tiếp cận vốn của cả doanh nghiệp và người mua đều bị giới hạn.
 

Trong khi đó, nguồn cung dự án đủ điều kiện pháp lý tại TP.HCM duy trì ở mức thấp. Sự khan hiếm này tạo ra một trạng thái thị trường nơi bên cung có khả năng kiểm soát giá. Các chủ đầu tư không còn ưu tiên tốc độ bán hàng mà chuyển sang chiến lược giữ giá, chấp nhận chu kỳ tiêu thụ kéo dài để bảo toàn biên lợi nhuận và giá trị thương hiệu.
 

Phản ứng từ phía người mua cho thấy sự thận trọng gia tăng. Tâm lý chờ đợi và quan sát diễn biến lãi suất khiến quyết định xuống tiền bị trì hoãn. Kỳ vọng về một chu kỳ giảm giá vẫn tồn tại, nhưng không có nhiều cơ sở trong bối cảnh chi phí đầu vào chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Sự chênh lệch giữa khả năng chi trả và mặt bằng giá mới đang làm giảm tốc độ hấp thụ của thị trường.
 

Đối với doanh nghiệp, áp lực thanh khoản trở thành thách thức rõ rệt hơn so với giai đoạn trước. Tuy nhiên, thay vì điều chỉnh giá, phần lớn lựa chọn duy trì mức giá hiện tại, coi đây là ngưỡng cần thiết để cân bằng chi phí và đảm bảo hiệu quả đầu tư. Điều này củng cố thêm trạng thái “giá neo cao – giao dịch chậm” như một đặc trưng ngắn hạn của thị trường.