Tính đến trung tuần tháng 7 năm 2026, thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội đang ghi nhận sự chuyển dịch rõ nét sau một thời gian dài tăng trưởng nóng:
 

- Thị trường thương mại hạ nhiệt: Giao dịch chậm lại, tỷ lệ hấp thụ giảm đáng kể và xuất hiện xu hướng giảm giá nhẹ trên thị trường thứ cấp.

- Sự lệch pha cung - cầu: Mặc dù nguồn cung chung cư đạt mức cao nhất trong 5 năm, nhưng phân khúc giá rẻ (<60 triệu đồng/m²) hoàn toàn vắng bóng, thay vào đó là sự áp đảo của phân khúc cao cấp (80 - 120 triệu đồng/m²).

- Điểm sáng từ Nhà ở xã hội (NƠXH) và nhà ở cho thuê: Các phân khúc này đang trở thành động lực cân bằng thị trường với mức giá hợp lý và các chính sách hỗ trợ mới từ Chính phủ.

1. Diễn biến thị trường nhà ở thương mại tại Hà Nội

 

Trạng thái thị trường và thanh khoản

 

Trong nửa đầu năm 2026, thị trường bắt đầu có dấu hiệu chững lại, đặc biệt ở phân khúc mua đi bán lại. Các dữ liệu cho thấy sự sụt giảm về niềm tin và tốc độ giao dịch:

- Tỷ lệ hấp thụ: Theo CBRE Việt Nam, nếu năm 2025 tỷ lệ hấp thụ đạt từ 85 - 90%, thì đến quý I và quý II năm 2026, con số này đã giảm xuống dưới 70%.
- Nguyên nhân: Mặt bằng lãi suất có xu hướng gia tăng khiến người mua và nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn. Đồng thời, nguồn cung dồi dào tạo ra nhiều lựa chọn, dẫn đến tâm lý chờ đợi.  

Biến động về giá bán

 

Mặc dù thị trường hạ nhiệt, giá nhà vẫn được đánh giá là cao so với thu nhập của người dân đô thị:

- Thị trường sơ cấp: Phổ biến mức giá từ 80 - 120 triệu đồng/m². Các chủ đầu tư hiện phải tính toán kỹ lưỡng hơn, một số dự án đã công bố giá bán thấp hơn mức kỳ vọng ban đầu để kích cầu.  

-Thị trường thứ cấp: Xuất hiện tình trạng giảm giá từ vài trăm triệu đồng mỗi căn hộ. Tuy nhiên, mức giảm này được coi là "nhỏ giọt" nếu so với tốc độ tăng trưởng hàng tỷ đồng trong giai đoạn trước đó.  

2. Phân khúc Nhà ở xã hội: Giải pháp an cư với giá hợp lý

 

Trong khi nhà ở thương mại gặp khó khăn về thanh khoản do giá cao, nhà ở xã hội đang trở thành điểm sáng nhờ mức giá dễ tiếp cận. Cả nước hiện có 866 dự án NƠXH đang triển khai. Riêng từ đầu năm 2026 đến nay, khoảng 40 dự án đã được khởi công. Bộ Xây dựng đã trực tiếp đôn đốc và hướng dẫn tại 18 địa phương trọng điểm để đảm bảo tiến độ.

 

3. Chiến lược phát triển nhà ở cho thuê

 

Nhà ở cho thuê được định vị là phân khúc chiến lược lâu dài nhằm giải quyết bài toán an cư cho người trẻ và lực lượng lao động nhập cư.
 

Những rào cản hiện hữu

 

Các doanh nghiệp còn e ngại đầu tư vào phân khúc này do:

- Thời gian hoàn vốn kéo dài.
- Thiếu quỹ đất sạch.
- Khó khăn trong công tác vận hành, quản lý và tính không ổn định của người thuê.  

Các đề xuất chính sách mới

 

Bộ Xây dựng đang nghiên cứu bổ sung vào Dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản các ưu đãi nhằm thu hút đầu tư:

- Cho phép chủ đầu tư dành 20% tổng diện tích sàn để kinh doanh dịch vụ, thương mại nhằm bù đắp chi phí và giảm giá thuê.
- Ưu đãi thuế giá trị gia tăng (VAT) cho doanh thu từ hoạt động cho thuê.
- Nghiên cứu cơ chế giao chỉ tiêu phát triển nhà ở cho thuê trên phạm vi toàn quốc để tránh tình trạng nơi thừa, nơi thiếu.
- Mô hình kết nối: Đề xuất cơ chế để chủ đầu tư khu công nghiệp chuyển giao dự án cho doanh nghiệp sử dụng lao động, giúp doanh nghiệp trực tiếp chăm lo chỗ ở cho công nhân.  

Thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh cần thiết. Sự sụt giảm nhiệt của phân khúc thương mại cao cấp, cùng với sự gia tăng nguồn cung NƠXH và các chính sách mới cho nhà ở cho thuê, được kỳ vọng sẽ giúp cân bằng lại cán cân cung - cầu, đáp ứng nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân.

Xem thêm:

TPHCM chuyển đổi nhà tái định cư 'bỏ hoang' sang nhà ở xã hội