1. Toàn cảnh Thị trường Mặt bằng Bán lẻ TPHCM Cận Tết 2026

Thị trường bất động sản bán lẻ tại TPHCM trong những tháng cuối năm 2025 và đầu năm 2026 đang trải qua một giai đoạn chuyển dịch mang tính cấu trúc sâu sắc. Đằng sau không khí sắm sửa rộn ràng của mùa lễ hội truyền thống là một làn sóng thoái lui âm thầm nhưng quyết liệt. Đây không đơn thuần là sự biến động mang tính thời điểm, mà là biểu hiện của một cuộc tái cấu trúc toàn diện, nơi năng lực quản trị và sức chống chịu tài chính của doanh nghiệp bị đặt dưới áp lực tối đa của các biến số kinh tế vĩ mô.

Tình trạng mặt bằng trống hiện nay không chỉ là vấn đề vật lý hay sự xuống cấp hạ tầng, mà là hệ quả tất yếu của sự cạn kiệt dòng tiền và sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng, dẫn dắt thị trường vào một giai đoạn thanh lọc bắt buộc.

2. Các Động lực Gây áp lực và Rào cản Vận hành Cốt lõi

Giai đoạn cuối năm 2025 trở thành "điểm gãy" chiến lược khi các áp lực về chi phí vận hành (OPEX) và quy định pháp lý hội tụ cùng lúc, tạo nên một rào cản sinh tồn quá lớn đối với các mô hình kinh doanh cũ. Doanh nghiệp đang bị kẹt giữa "gọng kìm" chi phí đầu vào và áp lực tuân thủ. Giá nguyên vật liệu tăng 5-15%, chi phí nhân sự mùa cao điểm leo thang, cộng thêm yêu cầu nâng giá thuê thêm 10% từ chủ nhà. Đặc biệt, việc chuẩn hóa quy định Thuế, Kế toán và Bảo hiểm xã hội đã trở thành "ngòi nổ" cho các quyết định đóng cửa. Nhiều mô hình kinh doanh vốn tồn tại nhờ việc tối ưu hóa chi phí không chính thức nay buộc phải thoái lui khi các nghĩa vụ thuế được siết chặt.

Sự hội tụ của các yếu tố này cho thấy thị trường đang loại bỏ những thực thể không thể thích ứng với "luật chơi" mới – nơi tính chuyên nghiệp và sự minh bạch tài chính là điều kiện bắt buộc.

3. Nghịch lý Thị trường: Sự Đối lập Chiến lược giữa Hộ Kinh doanh và Chuỗi Thương hiệu

Chúng ta đang chứng kiến một cuộc "đổi ngôi" trên thị trường mặt bằng: sự rút lui của các thực thể nhỏ lẻ đang nhường chỗ cho sự chiếm lĩnh của các chuỗi thương hiệu có tiềm lực tài chính và tầm nhìn chu kỳ.

4. Xu hướng Tái cấu trúc và Mô hình Thích ứng Mới

Việc đóng cửa mặt bằng mặt phố không đồng nghĩa với thất bại, mà thường là một bước lùi chiến lược trong tiến trình tối ưu hóa tài sản của các doanh nghiệp linh hoạt.

• Thu gọn mô hình: Điển hình như chủ quán Pizza trên đường Trần Quang Khải đã quyết định đóng cửa sau 1,5 năm gồng lỗ để chuyển hẳn sang mô hình bán online tại nhà. Việc triệt tiêu chi phí thuê mặt bằng giúp doanh nghiệp này bảo toàn được lợi nhuận trong bối cảnh doanh thu thực tế vẫn tồn tại nhưng biên lợi nhuận tại mặt phố bị bào mòn.
• Tối ưu hóa sản phẩm và định vị giá: Chiến lược "tinh gọn menu" đang trở thành xu hướng. Một số đơn vị sau khi đóng cửa đã tái cấu trúc thực đơn từ 50 món xuống 30 món, tập trung vào phân khúc khách hàng chi tiêu trung bình khoảng 200.000đ/người. Đây là ngưỡng chi tiêu "an toàn" giúp duy trì dòng khách ổn định trong bối cảnh người dân thắt chặt chi tiêu.
• Cơ hội đàm phán lại giá thuê: Thị trường đang chuyển dịch sang "thị trường của người thuê". Sau Tết Nguyên đán 2026, khi áp lực trống mặt bằng đạt đỉnh, các chủ nhà buộc phải thực tế hóa giá chào thuê. Xu hướng sang nhượng lại hợp đồng với giá thấp đang mở ra cơ hội cho những người chơi mới gia nhập với chi phí mặt bằng thực tế hơn.

5. Dự báo Thị trường và Khuyến nghị Chiến lược cho Giai đoạn 2026

Bức tranh bán lẻ TPHCM năm 2026 sẽ là kết quả của một cuộc sàng lọc tự nhiên mạnh mẽ nhất trong thập kỷ qua.

• Đỉnh điểm làn sóng trả mặt bằng hậu Tết: Theo chuyên gia Nguyễn Thái Bình, quý 1/2026 sẽ là giai đoạn cao trào của việc ngừng hoạt động. Đây là thời điểm các hộ kinh doanh hoàn tất các thủ tục pháp lý sau một năm gồng lỗ và chọn thời mốc sau Tết để chính thức rút lui nhằm tránh các rủi ro về truy thu thuế và áp lực chi phí nhân sự năm mới.
• Dự báo điều chỉnh giá thuê: Thị trường sẽ có sự điều chỉnh giá thuê thực tế hơn trên toàn thành phố. Sự biến mất của các mô hình "ngáo giá" sẽ nhường chỗ cho các doanh nghiệp có năng lực tài chính thực thụ, tạo ra một mặt bằng giá ổn định và bền vững hơn cho năm 2026.