Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh mang tính hệ thống đối với bài toán chung cư cũ, một tồn tại kéo dài nhiều thập kỷ trong không gian nội đô. Việc Quốc hội ban hành Nghị quyết số 258/2025/QH15 không chỉ mở ra khung pháp lý mới, mà còn cho thấy sự dịch chuyển rõ rệt trong tư duy quản lý: từ xử lý đơn lẻ từng công trình sang tái thiết đô thị theo quy mô khu vực, gắn với mục tiêu giảm tải hạ tầng và tái phân bố dân cư.
Theo thống kê, toàn thành phố hiện có khoảng 2.160 chung cư cũ cần rà soát, cải tạo, tập trung chủ yếu tại các quận lõi như Đống Đa, Ba Đình, Hai Bà Trưng và Thanh Xuân. Phần lớn các công trình này được xây dựng từ nhiều thập niên trước, đã vượt xa niên hạn sử dụng, tiềm ẩn rủi ro lớn về an toàn kết cấu, phòng cháy chữa cháy và khả năng chống chịu thiên tai. Trong bối cảnh đó, mục tiêu hoàn thành cải tạo các chung cư nguy hiểm cấp D trước năm 2030 và cơ bản xử lý toàn bộ hệ thống chung cư cũ vào năm 2035 được xem là một mốc thời gian mang tính quyết định đối với chất lượng sống đô thị.
Điểm khác biệt quan trọng của giai đoạn hiện nay nằm ở cách tiếp cận. Thay vì cải tạo từng tòa nhà riêng lẻ, Hà Nội lựa chọn tái thiết đồng bộ theo khu, coi chung cư cũ là một phần của cấu trúc đô thị cần được tổ chức lại. Cách làm này kéo theo bài toán di dời và tái định cư quy mô lớn, với ước tính khoảng 860.000 người dân nội đô sẽ được sắp xếp lại nơi ở trong giai đoạn 2026–2045, bao gồm tái định cư tại chỗ hoặc dịch chuyển sang các khu vực phát triển mới như Đông Anh, Gia Lâm và Hòa Lạc.
Trong nhiều năm, rào cản lớn nhất của cải tạo chung cư cũ không nằm ở nguồn lực xã hội, mà ở khâu quy hoạch và thủ tục đầu tư. Nghị quyết 258/2025/QH15 đã trực tiếp tháo gỡ các nút thắt này thông qua việc điều chỉnh thẩm quyền và cơ chế thực hiện. Chủ đầu tư được giao lập quy hoạch chi tiết, trong khi Nhà nước giữ vai trò thẩm định và kiểm soát. Các chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc tại khu vực nội đô lịch sử được phép điều chỉnh có điều kiện, gắn với yêu cầu bổ sung hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Đồng thời, cơ chế chỉ định nhà đầu tư có điều kiện được áp dụng nhằm rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị dự án, vốn từng kéo dài nhiều năm ở các giai đoạn trước.
Song song với khung pháp lý, thành phố cũng đang triển khai các bước kỹ thuật nền tảng. Kế hoạch số 354/KH-UBND về kiểm định, đánh giá chất lượng chung cư cũ tại 48 xã, phường được xem là cơ sở dữ liệu quan trọng để phân loại mức độ rủi ro, xác định công trình cần phá dỡ và xây dựng phương án ứng phó thiên tai. Đây là bước đi cần thiết để chuyển quá trình cải tạo từ trạng thái bị động sang chủ động, có lộ trình và thứ tự ưu tiên rõ ràng.
Ở góc độ quản lý đô thị, cải tạo chung cư cũ không còn là câu chuyện sửa chữa nhà ở, mà là một phần của chiến lược tái cấu trúc không gian đô thị Hà Nội trong dài hạn. Việc kết hợp chỉnh trang khu ở, nâng cấp hạ tầng và tái phân bố dân cư sẽ quyết định khả năng phát triển bền vững của Thủ đô trong các thập kỷ tới. Thành công của chương trình này vì vậy không chỉ được đo bằng số lượng tòa nhà được xây mới, mà bằng mức độ đồng bộ, minh bạch và khả năng cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và cộng đồng cư dân.
