Theo báo cáo thị trường từ Cushman & Wakefield vào quý II/2026, thị trường bất động sản công nghiệp khu vực phía Nam đang duy trì một nền tảng ổn định vững chắc, khẳng định vai trò là trung tâm sản xuất trọng điểm của cả nước. Trong bối cảnh hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện, không gian phát triển của toàn khu vực đang được mở rộng mạnh mẽ, tạo tiền đề cho một chu kỳ tăng trưởng mới đầy tiềm năng. Mặc dù nguồn cung mới về đất công nghiệp và kho bãi chưa có sự gia tăng đột biến so với quý trước, nhu cầu thuê trên thị trường vẫn duy trì ở mức rất cao nhờ vào sự tin tưởng của các nhà đầu tư vào tiềm năng dài hạn của khu vực. Điều này được minh chứng cụ thể qua tỷ lệ lấp đầy ấn tượng với 76,3% đối với đất khu công nghiệp, 92% đối với nhà xưởng xây sẵn và 91,7% đối với kho xây sẵn. Sự khan hiếm tương đối của nguồn cung mới trong khi dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vẫn liên tục đổ vào để mở rộng sản xuất đã giữ cho thị trường luôn trong trạng thái sôi động, từ đó dẫn đến những dịch chuyển quan trọng về không gian phát triển giữa các địa phương.
 

Thị trường đang chứng kiến một quá trình tái cấu trúc không gian tăng trưởng sâu rộng, nơi mỗi địa phương dần xác lập một bản sắc và vai trò riêng biệt trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp & Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định rằng thị trường đang bước vào giai đoạn phân vai rõ nét khi Thành phố Hồ Chí Minh tập trung thu hút các ngành công nghiệp có giá trị gia tăng cao trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế. Trong khi đó, Đồng Nai đang tận dụng tối đa lợi thế về hạ tầng kết nối và logistics để duy trì sức hút, còn Tây Ninh nổi lên như một điểm đến mới đầy hứa hẹn nhờ dư địa quỹ đất dồi dào và chi phí vận hành cạnh tranh. Khẩu vị của các nhà đầu tư đang có sự dịch chuyển đáng kể khi tỷ lệ lấp đầy tại Thành phố Hồ Chí Minh đạt mức 86,1% (tăng 3,3% so với cùng kỳ) và Tây Ninh đạt 60,9% (tăng 2,8% so với cùng kỳ), còn Đồng Nai duy trì mức 73,1%. Sự lan tỏa nhu cầu từ các thủ phủ truyền thống sang các khu vực vệ tinh không chỉ làm thay đổi bài toán chi phí mà còn tạo nên những tác động trực tiếp đến mặt bằng giá thuê toàn khu vực.
 

Hạ tầng giao thông chiến lược chính là yếu tố then chốt làm thay đổi giá trị bất động sản công nghiệp và thúc đẩy sự phân hóa về giá thuê giữa các địa phương. Hiện nay, giá chào thuê đất khu công nghiệp bình quân toàn thị trường đã chạm mốc 186,4 USD/m² cho cả chu kỳ thuê, tăng 1,7% so với cùng kỳ năm trước. Sự phân cấp về giá trị địa lý thể hiện rõ qua mức giá 189,6 USD/m² tại Đồng Nai và 187,5 USD/m² tại Thành phố Hồ Chí Minh, trong khi Tây Ninh vẫn duy trì mức giá hấp dẫn hơn là 179,6 USD/m². Động lực tăng trưởng giá trị này được cộng hưởng từ hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như sân bay quốc tế Long Thành, đường Vành đai 3 và đặc biệt là dự án phát triển hành lang đường thủy nội địa Đồng Nai - Thành phố Hồ Chí Minh với tổng vốn đầu tư 163,3 triệu USD dự kiến khởi công vào cuối năm 2026. Những công trình này không chỉ cải thiện khả năng kết nối liên vùng mà còn giúp tối ưu hóa chi phí vận tải, hỗ trợ đắc lực cho hệ thống kho vận ven sông, tạo nên sức cạnh tranh vượt trội cho các khu công nghiệp trong việc đón đầu các luồng hàng hóa mới.
 

Để đón đầu dòng vốn FDI đang có xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ, các địa phương phía Nam đã chủ động chuẩn bị những kế hoạch phát triển quỹ đất công nghiệp quy mô lớn cho giai đoạn 2026-2028. Tây Ninh đang dẫn đầu về tầm nhìn dài hạn với danh mục 49 khu công nghiệp đã được phê duyệt quy mô khoảng 16.000 ha, Thành phố Hồ Chí Minh cũng đang xúc tiến đầu tư 14 khu công nghiệp mới trên diện tích 3.833 ha và Đồng Nai tập trung đẩy mạnh ba khu công nghiệp trọng điểm với 2.240 ha. Thị trường nhà xưởng và kho xây sẵn cũng hứa hẹn sẽ bùng nổ khi dự kiến đón nhận thêm lần lượt 1,1 triệu m² và 680.000 m² nguồn cung mới, trong đó Thành phố Hồ Chí Minh chiếm đến 65% tổng nguồn cung nhà xưởng với giá thuê bình quân đạt 4,9 USD/m²/tháng. Sự gia tăng nguồn cung này, kết hợp với nhu cầu bền vững từ các lĩnh vực công nghệ cao như điện tử, bán dẫn và ngành logistics, sẽ tạo nên một diện mạo mới cho thị trường. Sự cộng hưởng giữa một mạng lưới hạ tầng ngày càng đồng bộ và quỹ đất dồi dào sẽ tạo ra sức cạnh tranh bền vững, giúp khu vực phía Nam tiếp tục giữ vững vị thế là điểm đến hàng đầu cho các doanh nghiệp công nghiệp trong những năm tới.