Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu đang trải qua quá trình tái cấu trúc sâu rộng, khả năng tối ưu hóa quỹ đất và rút ngắn thời gian chuẩn bị sản xuất đã trở thành yếu tố sống còn đối với các doanh nghiệp đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Việc lựa chọn nhà xưởng xây sẵn cho phép nhà đầu tư bỏ qua giai đoạn xây dựng cơ bản kéo dài, từ đó đẩy nhanh tiến độ đưa nhà máy vào vận hành để kịp thời đáp ứng các đơn hàng quốc tế. Bên cạnh việc giải quyết bài toán diện tích, mô hình này còn cung cấp một hệ sinh thái hạ tầng hoàn chỉnh, giúp doanh nghiệp tập trung tối đa nguồn lực vào hoạt động sản xuất cốt lõi ngay từ giai đoạn khởi đầu.
 

Dữ liệu thực tế từ Khu công nghiệp Long Hậu (Tây Ninh) minh chứng cho sức hút đặc biệt của phân khúc này với tỷ lệ lấp đầy hiện đã vượt ngưỡng 95%, thậm chí nhiều khu vực đạt mức 100%. Điển hình là mô hình nhà xưởng cao tầng với cấu trúc 9 tầng, dù mới đưa vào khai thác từ tháng 12/2025 nhưng đã nhanh chóng kín chỗ chỉ sau 6 tháng vận hành với sự hiện diện của 16 doanh nghiệp thuê. Hiện tại, tổng diện tích sàn nhà xưởng xây sẵn tại đây đạt khoảng 200.000 m2. Để đáp ứng nhu cầu vẫn đang ở mức cao, kế hoạch mở rộng đã được triển khai nhằm bổ sung thêm 50.000 m2 sàn vào cuối năm 2026, nâng tổng quy mô toàn khu lên 250.000 m2.
 

Cơ cấu khách thuê tại đây cho thấy sự chiếm ưu thế của dòng vốn quốc tế với khoảng 60% là các doanh nghiệp FDI đến từ Mỹ, châu Âu, Hàn Quốc và Trung Quốc. Các đơn vị này tập trung chủ yếu trong những ngành công nghiệp có hàm lượng kỹ thuật cao như điện tử, linh kiện công nghệ cao, nghiên cứu phát triển (R&D), dược phẩm và mỹ phẩm. Đối với các doanh nghiệp sản xuất vừa và nhỏ, mô hình nhà xưởng xây sẵn mang lại lợi thế cạnh tranh lớn nhờ việc tận dụng hệ thống hạ tầng dùng chung đã được chuẩn bị sẵn sàng, bao gồm hệ thống phòng cháy chữa cháy tiêu chuẩn, trạm xử lý chất thải, nguồn cấp nước sạch và đội ngũ an ninh chuyên nghiệp. Việc chia sẻ các tiện ích này giúp doanh nghiệp tiết kiệm đáng kể chi phí vận hành và giảm thiểu rủi ro pháp lý liên quan đến xây dựng cơ bản, tạo tiền đề thuận lợi cho dòng vốn FDI chảy mạnh vào Việt Nam trong 6 tháng đầu năm.

Theo các báo cáo nghiên cứu từ Savills, dữ liệu thị trường đang cho thấy một sự thay đổi rõ nét trong tư duy của các nhà đầu tư quốc tế khi chuyển dịch từ việc thuê đất công nghiệp thuần túy sang sử dụng nhà xưởng xây sẵn. Xu hướng này xuất phát từ yêu cầu khắt khe về tốc độ triển khai dự án trong kỷ nguyên sản xuất hiện đại. Thay vì mất nhiều thời gian cho các thủ tục cấp phép xây dựng và thi công hạ tầng, nhà đầu tư lựa chọn các mặt bằng đã hoàn thiện để có thể lắp đặt máy móc và đào tạo nhân công ngay lập tức.
 

Số liệu cụ thể từ Savills trong nửa đầu năm ghi nhận trong tổng số 468 dự án FDI mới thuộc lĩnh vực sản xuất, có tới 266 dự án lựa chọn nhà xưởng xây sẵn làm địa điểm hoạt động, chiếm tỷ lệ 56,84%. Đáng chú ý, giá trị dòng vốn đổ vào phân khúc này đạt 7,09 tỷ USD, chiếm đến 66,24% tổng vốn FDI sản xuất mới, vượt xa con số 3,62 tỷ USD của các dự án lựa chọn hình thức thuê đất truyền thống. Những con số này cho thấy các dự án có quy mô vốn lớn và hàm lượng công nghệ cao đang ưu tiên sự sẵn có của hạ tầng để tối ưu hóa hiệu quả đầu tư.

Ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam, nhấn mạnh rằng trong môi trường kinh doanh toàn cầu đầy biến động, tốc độ đưa nhà máy vào hoạt động chính là lợi thế cạnh tranh then chốt. Việc rút ngắn thời gian chuẩn bị được vài tháng đồng nghĩa với việc doanh nghiệp có thể chiếm lĩnh đơn hàng sớm hơn và tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu. Đặc biệt đối với các ngành có tốc độ thay đổi công nghệ nhanh như điện tử và bán dẫn, việc chậm trễ trong khâu triển khai mặt bằng có thể dẫn đến mất đi cơ hội kinh doanh quý giá. Hiệu quả khai thác vốn cao và áp lực về thời gian đang dẫn đến sự khan hiếm quỹ đất tại các khu vực trung tâm, thúc đẩy một kịch bản phân hóa về tỷ lệ lấp đầy tại các thủ phủ công nghiệp trọng điểm phía Nam.
 

Khu vực phía Nam đang trải qua giai đoạn tái cấu trúc không gian tăng trưởng khi các địa phương bắt đầu xác lập vai trò chuyên hóa dựa trên lợi thế về quỹ đất và năng lực logistics. TP.HCM đang dần chuyển dịch sang các ngành có giá trị gia tăng cao và dịch vụ công nghiệp, trong khi các tỉnh lân cận như Đồng Nai và Tây Ninh trở thành điểm đến lý tưởng cho các dự án sản xuất quy mô lớn nhờ dư địa đất đai còn dồi dào và chi phí đầu tư cạnh tranh. Thị trường quý II/2026 ghi nhận thêm khoảng 56.000 m2 nhà xưởng xây sẵn mới, tập trung chủ yếu tại Tây Ninh, cho thấy sự chủ động của địa phương này trong việc đón đầu làn sóng dịch chuyển.

Báo cáo từ Cushman & Wakefield về thị trường quý II/2026 cho thấy tổng diện tích cho thuê nhà xưởng xây sẵn tại miền Nam đã đạt 6,85 triệu m2, tăng 4,6% so với cùng kỳ năm trước. Sự phân hóa về tỷ lệ lấp đầy minh chứng cho nhu cầu thị trường đang đổ dồn về các khu vực vệ tinh có kết nối tốt: Đồng Nai dẫn đầu với tỷ lệ lấp đầy 94,3% (tăng 4% so với cùng kỳ), tiếp theo là Tây Ninh với 93,7% (tăng mạnh 10%) và TP.HCM duy trì ở mức 89,7% (tăng 5%). Những con số này minh chứng cho sức hút mạnh mẽ của các tỉnh lân cận khi hạ tầng giao thông kết nối ngày càng hoàn thiện, giúp giảm bớt gánh nặng chi phí cho nhà đầu tư.
 

Trong khi TP.HCM vẫn giữ lợi thế về vị trí và khả năng tiếp cận thị trường tiêu thụ cùng hệ thống logistics lâu đời, thì Tây Ninh và Đồng Nai đang vươn lên mạnh mẽ bằng cách tận dụng lợi thế về giá và quỹ đất để đón đầu các dòng vốn mới. Sự dịch chuyển này tạo ra sự cân bằng trong phát triển công nghiệp vùng và giảm áp lực cho đô thị trung tâm. Sự ổn định và tăng trưởng bền vững của tỷ lệ lấp đầy là cơ sở quan trọng để các nhà phát triển bất động sản công nghiệp tiếp tục đẩy mạnh nguồn cung mới, dựa trên sự hoàn thiện đồng bộ của hệ thống hạ tầng giao thông quốc gia.
 

Triển vọng thị trường bất động sản công nghiệp giai đoạn 2026-2028 gắn liền với tiến độ vận hành của các dự án hạ tầng trọng điểm. Việc đưa vào hoạt động sân bay quốc tế Long Thành, đường Vành đai 3 và việc nâng cấp hành lang đường thủy kết nối Đồng Nai với TP.HCM sẽ tạo ra sự thông thoáng trong vận chuyển hàng hóa, giảm chi phí logistics và gia tăng sức cạnh tranh cho toàn khu vực phía Nam. Hạ tầng giao thông hoàn thiện tới đâu, không gian phát triển công nghiệp sẽ được mở rộng tương ứng tới đó, tạo lực hút cho các dự án quy mô lớn.
 

Dự báo trong giai đoạn 2026-2028, thị trường phía Nam sẽ đón nhận thêm khoảng 1,1 triệu m2 nhà xưởng xây sẵn mới. Cơ cấu phân bổ nguồn cung này cho thấy sự tập trung trọng điểm với TP.HCM chiếm 65%, tiếp đến là Tây Ninh với 29% và Đồng Nai chiếm khoảng 6%. Thế hệ nhà xưởng mới này có sự thay đổi đột phá về tiêu chuẩn kỹ thuật. Các tiêu chuẩn xanh như chứng chỉ LEED và việc tích hợp các giải pháp tự động hóa hiện là yêu cầu bắt buộc để đáp ứng các cam kết về ESG (Môi trường, Xã hội và Quản trị) của các tập đoàn đa quốc gia, đặc biệt là các doanh nghiệp trong chuỗi cung ứng bán dẫn và điện tử cao cấp từ phương Tây.
 

Sự chuyển mình của thị trường nhà xưởng xây sẵn sang các mô hình sản xuất thông minh và bền vững là xu hướng tất yếu. Với việc chiếm tỷ trọng áp đảo trong cả số lượng dự án và tổng vốn FDI sản xuất mới, nhà xưởng xây sẵn đã khẳng định vị thế là lựa chọn ưu tiên hàng đầu của các nhà đầu tư quốc tế. Trong giai đoạn 2026-2028, sự kết hợp giữa hạ tầng giao thông đồng bộ và nguồn cung nhà xưởng đạt chuẩn quốc tế sẽ tiếp tục là động lực chính giúp Việt Nam duy trì vị thế cạnh tranh trong cuộc đua thu hút dòng vốn đầu tư toàn cầu.