Hà Nội và TP.HCM đang lần lượt triển khai các dự án nhà ở cho thuê trong nỗ lực mở ra thêm một con đường an cư cho người dân bên cạnh mô hình sở hữu nhà ở truyền thống.

Đây là một hướng đi hợp lý trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn đã tăng lên mức mà nhiều nghiên cứu ước tính một gia đình phải mất hàng chục năm tích lũy mới có thể mua được một căn hộ. Với không ít người trẻ, giấc mơ sở hữu nhà đang ngày càng xa tầm với.

Tuy nhiên, xây được nhà cho thuê mới chỉ là bước khởi đầu. Thách thức lớn hơn là làm thế nào để mô hình này có thể vận hành bền vững theo cơ chế thị trường thay vì chỉ tồn tại nhờ các chính sách hỗ trợ.

Muốn vậy, người thuê phải có khả năng chi trả, doanh nghiệp phải nhìn thấy lợi nhuận, ngân hàng phải sẵn sàng cung cấp nguồn vốn dài hạn và Nhà nước phải giảm được những chi phí mà thị trường khó tự xử lý.

Bài toán chỉ có lời giải khi cả bốn mắt xích cùng vận hành.

Người thuê có thể chi trả bao nhiêu cho nhà ở?

Một cặp vợ chồng trẻ tại Hà Nội hoặc TP.HCM hiện có thể đạt mức thu nhập khoảng 24 triệu đồng mỗi tháng.

Theo tiêu chuẩn được nhiều chuyên gia sử dụng, chi phí nhà ở không nên vượt quá 25% thu nhập. Điều đó có nghĩa mức tiền thuê hợp lý vào khoảng 6 triệu đồng mỗi tháng.

Đây cũng là khả năng chi trả thực tế của phần lớn các gia đình trẻ đang tìm kiếm chỗ ở tại các đô thị lớn. Nếu giá thuê vượt quá ngưỡng này, thị trường sẽ rất khó mở rộng.

Nói cách khác, 6 triệu đồng mỗi tháng chính là điểm xuất phát của toàn bộ bài toán vì nếu vượt quá, họ không còn chi phí cho các sinh hoạt khác.

Bài toán lợi nhuận của nhà đầu tư

Nhưng phía bên kia của phép tính lại là một câu chuyện hoàn toàn khác.  Giả sử một gia đình thuê căn hộ 50m2, thì thử xem giá thành căn hộ đó là bao nhiêu.

Theo suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng công bố, chi phí xây dựng chung cư cao tầng hiện vào khoảng 14-16 triệu đồng/m2 sàn. Quy đổi theo diện tích xây dựng thực tế mà một căn hộ 50m2 phải gánh, riêng chi phí xây dựng và thiết bị đã có thể ở mức khoảng 900 triệu đồng đến hơn 1 tỷ đồng.

Theo các doanh nghiệp bất động sản, chi phí đất đai có thể chiếm khoảng 20% giá thành. Vì vậy, căn hộ 50m2 nói trên có thể có giá thành vào khoảng 1,2 tỷ đồng.

Đó là chưa kể các chi phí khác như lãi suất, thời gian làm thủ tục,...

Trong khi đó, mức thuê 6 triệu đồng mỗi tháng chỉ tạo ra khoảng 72 triệu đồng doanh thu mỗi năm, tương đương suất sinh lời gộp khoảng 6% trước khi trừ chi phí vận hành, bảo trì, thuế và những giai đoạn căn hộ không có người thuê.

Nói cách khác, mức tiền thuê mà nhiều gia đình trẻ coi là khá cao lại chưa chắc đã là mức mang lại lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư.

Đó là lý do nhiều doanh nghiệp cho biết các dự án nhà ở cho thuê có thể cần tới 30-40 năm để thu hồi vốn, trong khi một dự án nhà ở để bán có thể thu hồi phần lớn vốn chỉ sau vài năm.

Trong một nền kinh tế thị trường, dòng vốn đương nhiên sẽ có xu hướng tìm đến nơi mang lại hiệu quả cao hơn và quay vòng nhanh hơn.

Nhà nước có trách nhiệm ở đâu?

Muốn thay đổi bài toán này, Nhà nước là một mắt xích quan trọng nhất, mang tính quyết định.

Theo một số doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, chi phí đất hiện có thể chiếm khoảng 20% giá thành căn hộ. Điều đó cho thấy các chính sách đất đai có thể tạo ra khác biệt rất lớn đối với hiệu quả tài chính của một dự án cho thuê.

Cũng như với nhà ở cho người thu nhập thấp, nếu Nhà nước miễn tiền sử dụng đất hoặc có các ưu đãi đất đai tương tự, chi phí phát triển nhà ở cho thuê có thể giảm đáng kể, từ đó tạo điều kiện hình thành mức giá thuê thấp hơn.

Trong mô hình nhà ở cho thuê, vai trò của Nhà nước không phải là thay doanh nghiệp kiếm lợi nhuận hay thay người dân trả tiền thuê nhà. Vai trò của Nhà nước là giảm những chi phí mà thị trường khó tự giải quyết, từ đất đai, hạ tầng, thủ tục đến khung khổ tài chính, để người thuê, doanh nghiệp và ngân hàng có thể gặp nhau ở một mức giá hợp lý.

Nhà nước không nên thay thị trường quyết định nhu cầu.

Ngân hàng cho vay với lãi suất nào?

Nếu Nhà nước giải bài toán đất đai thì ngân hàng giải bài toán vốn.

Một dự án nhà ở cho thuê có thời gian hoàn vốn 30-40 năm là một loại tài sản rất khác với các dự án bất động sản để bán. Trong khi đó, hệ thống tài chính Việt Nam hiện nay vẫn chủ yếu dựa trên nguồn vốn ngắn và trung hạn.

Nói một cách đơn giản, nếu xã hội muốn người lao động được thuê nhà với giá khoảng 6 triệu đồng mỗi tháng, trong khi doanh nghiệp vẫn có động lực đầu tư dài hạn, thì hệ thống tài chính phải cung cấp được các khoản vay dài hạn với lãi suất ổn định khoảng 4-5% trong suốt vòng đời dự án.

Đây không phải là ưu đãi dành riêng cho doanh nghiệp bất động sản mà là điều kiện để cân bằng lợi ích giữa người thuê nhà, nhà đầu tư và xã hội.

Tuân theo thị trường

Tuy nhiên, ngay cả khi giải được bài toán đất đai và vốn, thành công vẫn chưa được bảo đảm.
Thực tế cho thấy có những dự án nhà ở xã hội cho thuê gần như kín phòng, trong khi một số khu nhà lưu trú công nhân hoặc nhà ở sinh viên lại có tỷ lệ lấp đầy khá thấp.

Điểm khác biệt không nằm ở chất lượng công trình mà ở việc dự án đó có xuất hiện đúng nơi người dân thực sự cần hay không. Người dân không thuê nhà chỉ vì có một khu nhà mới được xây dựng. Họ thuê nhà vì ở đó có việc làm, có nguồn thu nhập ổn định và có những cơ hội kinh tế tốt hơn.

Trong lịch sử phát triển đô thị, nhà ở gần như luôn đi theo việc làm chứ hiếm khi đi trước việc làm.
Nhà nước có thể giao đất, doanh nghiệp có thể xây nhà và ngân hàng có thể cho vay. Nhưng cuối cùng, chỉ thị trường mới quyết định một căn hộ có người ở hay không.

Vì vậy, câu hỏi quan trọng nhất không phải là xây thêm bao nhiêu căn hộ cho thuê mà là những căn hộ ấy được xây ở đâu, phục vụ nhóm dân cư nào và liệu chúng có thực sự nằm trên dòng chảy của việc làm, thu nhập và nhu cầu cư trú hay không.

Tư Giang (Theo Vietnamnet)