Giá chung cư tăng mạnh, nguồn cung căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m2 tăng gấp 10 lần so với năm trước, thị trường dịch chuyển mạnh sang phân khúc giá cao.
Ảnh: Lục Giang
Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là tâm điểm của bất động sản trong năm 2025 khi lượng giao dịch và giá bán tăng mạnh.
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE), năm 2025 thị trường ghi nhận khoảng 88 nghìn giao dịch nhà ở mới, tăng 78% so với năm 2024, mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025. Tỉ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 68%.
Riêng trong quý IV/2025, thị trường ghi nhận hơn 29 nghìn giao dịch, tăng 9% so với quý trước và 33% so với cùng kỳ năm 2024.
Xét về cơ cấu giao dịch, căn hộ chung cư tiếp tục chiếm tỉ trọng lớn trong tổng giao dịch nhà ở. Trong quý IV, căn hộ trung cấp chiếm 24%, cao cấp 16%, sang trọng 27% và hạng sang 2%. Tính chung cả năm 2025, tỉ trọng chung cư vẫn áp đảo với 21,2% trung cấp, 18,2% cao cấp, 25,3% sang trọng và 1% hạng sang.
Đáng chú ý, hơn 75% giao dịch đến từ người mua nhà thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% là nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.
Về nguồn cung, năm 2025 toàn thị trường ghi nhận hơn 128 nghìn sản phẩm nhà ở chào bán mới, tăng 88% so với năm 2024, mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025. Riêng phân khúc căn hộ chung cư có hơn 80 nghìn căn hộ mới, gấp 2 lần năm 2024. Khoảng 25% nguồn cung căn hộ mới, tương đương hơn 20 nghìn căn, có giá trên 100 triệu đồng/m², gấp gần 10 lần so với năm trước.
Nguồn cung nhà ở thương mại trong năm 2025 vẫn chủ yếu do các chủ đầu tư lớn dẫn dắt, dù mức độ cạnh tranh có xu hướng gia tăng trong quý IV. Trong quý IV/2025, nhóm các chủ đầu tư lớn chiếm khoảng 39% tổng nguồn cung, tính chung cả năm 2025, con số này lên tới 64%.
Về giá bán, trên thị trường sơ cấp, giá căn hộ chung cư tiếp tục tăng mạnh tại các đô thị lớn. Tại Hà Nội, giá chào bán mới bình quân đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng 40% so với năm 2024. Tại TP. Hồ Chí Minh (địa giới cũ), mức giá đạt 111 triệu đồng/m², tăng 23%, trong khi Đà Nẵng ghi nhận mức 83 triệu đồng/m², tăng 14% so với năm trước.
Theo ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, chỉ số giá căn hộ chung cư tăng rất mạnh so với kỳ gốc quý I/2019. Tính đến cuối năm 2025, Hà Nội tăng 111%, TP. Hồ Chí Minh tăng 65% và Đà Nẵng tăng 68%. Từ năm 2023 trở lại đây, đặc biệt trong giai đoạn 2024–2025, giá chung cư bước vào chu kỳ tăng rõ nét, bỏ xa các phân khúc nhà ở khác.
Ông Chung cho rằng, nhu cầu mua nhà để ở vẫn duy trì ở mức cao, xuất phát từ tâm lý “an cư lạc nghiệp”, quá trình đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế và sự mở rộng của tầng lớp trung lưu, thượng lưu. Tuy nhiên, mặt bằng giá tăng cao đang tác động rõ rệt đến sức mua, khiến người mua ngày càng thận trọng.
Ở góc độ đầu tư, năm 2025 ghi nhận nhu cầu đầu tư bất động sản tăng mạnh nhờ mặt bằng lãi suất thấp, nguồn cung cải thiện và các chính sách ưu đãi bán hàng, giãn tiến độ thanh toán. Dù từ quý IV, lãi suất huy động tăng kéo theo lãi suất cho vay nhích lên, khiến hoạt động đầu tư chững lại cục bộ tại một số khu vực đã tăng nóng, song chưa ghi nhận sự suy giảm của cầu đầu tư dài hạn, đặc biệt với phân khúc căn hộ chung cư đáp ứng nhu cầu ở thực.
Lục Giang (Theo Lao động)
