Nghị quyết 278/NQ-CP ban hành tháng 9/2026 chính thức luật hóa niên hạn chung cư, chấm dứt tình trạng mập mờ về thời hạn sử dụng trong dự án Luật Nhà ở sửa đổi. Việc xác lập thời hạn sử dụng căn cứ theo niên hạn xây dựng công trình không chỉ đảm bảo tính đồng bộ với pháp luật về xây dựng mà còn là công cụ kỹ thuật để giải quyết bế tắc trong công tác cải tạo đô thị. Theo khung pháp lý này, Bộ Xây dựng áp đặt lộ trình xử lý nghiêm ngặt đối với các công trình hết hạn, tập trung vào việc tách bạch giữa quyền tài sản đối với đất và chất lượng hạ tầng vật lý.
 

Cơ chế vận hành khi công trình hết niên hạn được thiết lập dựa trên hai trụ cột: bảo đảm quyền tiếp tục sử dụng đất để xây dựng lại và áp đặt nghĩa vụ đóng góp tài chính bắt buộc của các chủ sở hữu. Sự thay đổi này trực tiếp tái cấu trúc mô hình định giá tài sản, chuyển đổi từ tư duy "sở hữu vĩnh viễn" sang tư duy "khấu hao tài sản hữu hình" trong các kịch bản đầu tư bất động sản.
 

Dưới góc nhìn phân tích kinh tế, chuyên gia Lê Quốc Kiên nhận định rằng thị trường đang hình thành một tiêu chí định giá mới, trong đó giá trị căn hộ được phân tách thành giá trị công trình và giá trị quyền sử dụng đất tương ứng. Việc các nhà đầu tư tiến hành khấu hao tài sản hữu hình theo vòng đời công trình khiến tâm lý mua hàng thay đổi căn bản. Người mua không còn chấp nhận mức giá cào bằng mà bắt đầu thẩm định kỹ lưỡng tỷ lệ giữa giá trị xây dựng đang hao mòn và giá trị quyền sử dụng đất – vốn là phần tài sản không khấu hao và có tiềm năng tăng trưởng dài hạn.
 

Biến số về mật độ xây dựng và quỹ đất của dự án trở thành yếu tố quyết định khả năng giữ giá của tài sản trong mô hình định giá mới. Những dự án có quỹ đất lớn và mật độ thấp được thị trường xếp vào nhóm tài sản có giá trị hiện tại thuần cao hơn nhờ tính khả thi trong việc tái thiết khi hết niên hạn. Ngược lại, những công trình có số lượng căn hộ quá lớn trên một đơn vị diện tích đất sẽ chịu áp lực sụt giảm giá trị mạnh do chi phí tái đầu tư trên mỗi đầu chủ sở hữu trong tương lai là rất cao. Do đó, việc so sánh đơn giá mỗi mét vuông đơn thuần sẽ trở nên thiếu chính xác nếu không tích hợp biến số thời gian sử dụng còn lại và cấu trúc quỹ đất vào bài toán phân tích.

Ghi nhận thực tế tại thị trường ngày 22/09/2026 cho thấy một làn sóng phân hóa mạnh mẽ về giá giữa các phân khúc chung cư dựa trên tuổi thọ tòa nhà. Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, mức giá chung cư có xu hướng giảm tại các dự án đã sử dụng lâu năm khi yếu tố niên hạn được công khai minh bạch trong hợp đồng và hành lang pháp lý. Các nhà đầu tư hiện nay bắt đầu tính toán lại biên độ lợi nhuận ròng, thực hiện khấu trừ chi phí hao mòn vật lý vào giá trị giao dịch để phản ánh đúng rủi ro về thời gian sử dụng còn lại của công trình.
 

Đối với phân khúc đầu tư khai thác, tuổi thọ tòa nhà ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả dòng tiền và khả năng thanh khoản của tài sản. Các công trình cũ không chỉ đối mặt với chi phí duy tu bảo dưỡng tăng cao mà còn gặp trở ngại trong việc duy trì mức giá thuê cạnh tranh khi chất lượng hạ tầng xuống cấp. Những dự án có phương án tái thiết không rõ ràng hoặc chất lượng thi công kém sẽ bị thị trường tự động điều chỉnh giá xuống mức sàn để bù đắp cho các nghĩa vụ tài chính mới phát sinh. Sự minh bạch về pháp lý ngày càng thu hẹp biên độ lợi nhuận của những người sở hữu căn hộ cũ, buộc họ phải cân nhắc lộ trình thoái vốn sớm hơn trước khi công trình chạm ngưỡng hết niên hạn.

Việc xác định rõ nghĩa vụ đóng góp tài chính của chủ sở hữu cho việc xây dựng mới nhằm phá vỡ bế tắc trong cải tạo chung cư cũ. Khác với giai đoạn trước vốn phụ thuộc hoàn toàn vào sự đồng thuận 100% của cư dân – một rào cản gần như không thể vượt qua, Nghị quyết 278/NQ-CP thiết lập hành lang pháp lý bắt buộc dựa trên các tiêu chuẩn an toàn công trình. Khi công trình không còn đủ điều kiện vận hành, việc tháo dỡ và đóng góp tài chính để tái thiết trở thành mệnh lệnh hành chính có chế tài, thay thế cho mô hình thỏa thuận tự nguyện trước đây.
 

Tổng kết lại, niên hạn công trình là biến số bắt buộc trong mô hình định giá và là công cụ để thị trường tự điều chỉnh về giá trị thực của căn hộ. Quy định này cho phép tách biệt rạch ròi giữa quyền tài sản đối với đất đai bền vững và tuổi thọ vật lý có giới hạn của công trình xây dựng. Sự rõ ràng về nghĩa vụ tài chính và lộ trình tái thiết không chỉ bảo vệ an toàn cho cư dân mà còn thúc đẩy thị trường bất động sản vận hành minh bạch, chuyên nghiệp, tiệm cận với các quy chuẩn quản lý tài sản quốc tế.