Tại Nghị định số 54/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 12 Điều 78 của Nghị định số 100/2024/NĐ-CP được Chính phủ ban hành mới đây, chủ đầu tư phải ưu tiên bán căn hộ cho người đang thuê đủ điều kiện và có nhu cầu mua trước thời hạn 10 năm, thay vì đủ 5 năm như trước. Quy định mới này đã thu hút sự quan tâm lớn của dư luận, đặc biệt là nhóm người có thu nhập thấp đang thuê nhà ở xã hội.

Thay đổi quan trọng trong cơ chế chuyển tiếp

Trong nhiều năm qua, chính sách nhà ở xã hội (NƠXH) tại Việt Nam được thiết kế với nhiều hình thức tiếp cận khác nhau như bán, cho thuê, thuê mua nhằm đáp ứng đa dạng nhu cầu của người thu nhập thấp, công nhân, người lao động tại đô thị. Tuy nhiên, cơ chế chuyển đổi từ thuê sang mua nhà trong các dự án NƠXH vẫn tồn tại nhiều hạn chế.

Theo quy định trước đây tại Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, các căn hộ NƠXH được xây dựng để cho thuê chỉ được phép chuyển sang bán sau tối thiểu 5 năm kể từ thời điểm đưa vào sử dụng. Khi đó, chủ đầu tư mới có thể xem xét bán cho người đang thuê nếu họ đáp ứng các điều kiện mua NƠXH.

Tuy nhiên, thực tế triển khai cho thấy nhiều dự án gặp khó khăn trong việc xác định thời điểm bán, cơ chế giá và thủ tục chuyển đổi. Trong khi đó, không ít người thuê nhà có nhu cầu mua ngay sau một thời gian sinh sống ổn định nhưng lại phải chờ đủ thời gian quy định.

Vì vậy, việc Chính phủ ban hành Nghị định số 54/2026/NĐ-CP với quy định chuyển tiếp mới đã điều chỉnh cơ chế này theo hướng linh hoạt hơn. Cụ thể, chủ đầu tư được phép ưu tiên bán căn hộ cho người đang thuê nếu họ đáp ứng điều kiện mua NƠXH và có nhu cầu, trước thời hạn 10 năm kể từ thời điểm dự án đưa vào khai thác.

Theo các chuyên gia, quy định này tạo ra hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho việc chuyển đổi từ thuê sang mua, giúp các dự án NƠXH vận hành ổn định và phù hợp hơn với nhu cầu thực tế của người dân.

Đối với người đang thuê NƠXH, thay đổi này được xem là tín hiệu tích cực bởi họ có thêm cơ hội tiếp cận quyền sở hữu nhà ở. Sau một thời gian làm việc và tích lũy, nhiều hộ gia đình muốn ổn định cuộc sống bằng việc sở hữu chính căn nhà họ đã gắn bó.

Bên cạnh đó, khi người thuê có cơ hội mua nhà ngay tại dự án, tỷ lệ lấp đầy và ổn định cư dân cũng được nâng cao, giúp chủ đầu tư giảm chi phí vận hành, quản lý và hạn chế tình trạng căn hộ bị bỏ trống. Một lợi ích khác là việc chuyển đổi từ thuê sang mua sẽ giúp tăng tính hấp dẫn của các dự án NƠXH với nhà đầu tư, trong bối cảnh Chính phủ đang đặt mục tiêu xây dựng hàng triệu căn NƠXH trong giai đoạn tới, thu hút sự tham gia của khu vực tư nhân là yếu tố then chốt.

Đặc biệt, chính sách này có ý nghĩa quan trọng về mặt tâm lý xã hội. Khi người thuê biết rằng họ có cơ hội trở thành chủ sở hữu căn hộ trong tương lai, họ sẽ có động lực gắn bó lâu dài với nơi ở và chủ động hơn trong việc tích lũy tài chính. Đây là yếu tố rất quan trọng để bảo đảm NƠXH phát huy đúng vai trò là công cụ an sinh xã hội, thay vì trở thành một kênh đầu tư như nhà ở thương mại.

Những vấn đề cần lưu ý khi triển khai

Dù được đánh giá tích cực, các chuyên gia cũng cho rằng việc triển khai quy định mới cần đi kèm với cơ chế kiểm soát chặt chẽ để tránh phát sinh những bất cập. Một trong những vấn đề quan trọng là xác định rõ điều kiện mua NƠXH của người đang thuê. Cơ quan quản lý cần bảo đảm rằng việc chuyển nhượng căn hộ vẫn tuân thủ đúng các tiêu chí về thu nhập, tình trạng nhà ở và đối tượng thụ hưởng theo quy định.

Bên cạnh đó, việc xác định giá bán cần được thực hiện minh bạch và đúng nguyên tắc. Giá bán NƠXH phải được tính toán trên cơ sở chi phí đầu tư hợp lý, có kiểm soát của cơ quan quản lý, nhằm tránh tình trạng tăng giá bất hợp lý khi chuyển từ thuê sang bán; các quy định về thời hạn hạn chế chuyển nhượng NƠXH vẫn cần được áp dụng để bảo đảm căn hộ không bị sử dụng sai mục đích. Ngoài ra, cũng cần xây dựng quy trình rõ ràng trong việc xét duyệt hồ sơ mua nhà của người thuê, nhằm tránh kéo dài thủ tục và gây khó khăn cho người dân.

TS Nguyễn Quang, nguyên Giám đốc Chương trình nghiên cứu định cư con người của Liên Hợp quốc tại Việt Nam cho rằng, cơ chế “thuê trước – mua sau” nếu được vận hành hiệu quả sẽ tạo ra một mô hình tiếp cận nhà ở bền vững. Người dân có thể bắt đầu bằng việc thuê nhà với chi phí thấp, sau đó từng bước chuyển sang sở hữu khi điều kiện kinh tế cho phép. Đây cũng là mô hình đang được áp dụng tại nhiều quốc gia nhằm hỗ trợ người thu nhập thấp và tầng lớp lao động trẻ tiếp cận nhà ở trong bối cảnh giá BĐS tại các đô thị ngày càng cao.

Trong dài hạn, nếu quy định này được thực thi hiệu quả, hàng nghìn hộ gia đình đang thuê NƠXH tại các đô thị lớn sẽ có thêm cơ hội sở hữu nhà ở. Điều này không chỉ góp phần cải thiện chất lượng sống của người lao động mà còn giúp tăng tính ổn định của lực lượng lao động tại các khu công nghiệp và đô thị.

“Có thể nói, việc hoàn thiện chính sách chuyển đổi từ thuê sang mua NƠXH đang từng bước tạo ra một cơ chế tiếp cận nhà ở linh hoạt và thực tế hơn. Đây cũng là bước điều chỉnh quan trọng trong chính sách phát triển NƠXH, vừa tạo thêm cơ hội sở hữu nhà cho người thu nhập thấp, vừa giúp tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình vận hành mô hình “thuê-mua” đã tồn tại nhiều năm qua”, TS Nguyễn Quang nhấn mạnh.

Doãn Thành (Theo Báo Hà Nội mới)