Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước sang giai đoạn phát triển mới, nơi động lực tăng trưởng không còn đến từ mở rộng diện tích mà đến từ năng lực vận hành, mức độ chuyên biệt và khả năng tích hợp vào chuỗi giá trị toàn cầu. Theo các báo cáo nghiên cứu gần đây, trong đó có Savills Việt Nam, bức tranh toàn cảnh cho thấy thị trường đang rời xa mô hình phát triển dàn trải để tập trung vào những ngành có giá trị gia tăng cao như thương mại điện tử, bán dẫn, xe điện và hạ tầng dữ liệu. Lợi thế cạnh tranh của các khu công nghiệp không còn nằm ở quỹ đất sẵn có mà chuyển dịch sang chất lượng hạ tầng kỹ thuật, độ ổn định của nguồn điện, khả năng kết nối và mức độ đáp ứng các tiêu chuẩn vận hành ngày càng khắt khe.
Sự thay đổi này phản ánh rõ trong cấu trúc nhu cầu của khách thuê. Doanh nghiệp hiện nay không chỉ tìm kiếm mặt bằng sản xuất, mà yêu cầu một hệ sinh thái vận hành đồng bộ, từ vị trí chiến lược, logistics hiệu quả đến khả năng tối ưu hóa quy trình sản xuất và phân phối. Thị trường vì vậy đang phân hóa mạnh, khi các khu công nghiệp có hạ tầng hoàn chỉnh, khả năng cung ứng điện ổn định và kết nối giao thông – cảng biển – logistics tốt đang chiếm ưu thế rõ rệt. Song song đó, mô hình khu công nghiệp chuyên biệt theo ngành hoặc cụm công nghiệp công nghệ cao đang dần thay thế mô hình truyền thống, nhằm phục vụ các hoạt động sản xuất tinh gọn, nghiên cứu và phát triển.
Trong bối cảnh đó, thương mại điện tử và kho vận hiện đại nổi lên như một động lực tăng trưởng quan trọng. Quy mô thị trường thương mại điện tử Việt Nam dự kiến đạt mức hàng chục tỷ USD, kéo theo nhu cầu lớn về trung tâm hoàn tất đơn hàng và hệ thống kho tích hợp công nghệ cao. Áp lực cạnh tranh giữa các nền tảng và người bán buộc doanh nghiệp phải rút ngắn thời gian giao hàng và tối ưu chi phí, khiến các khu công nghiệp gần Hà Nội, TP.HCM và các hành lang kinh tế trọng điểm trở thành lựa chọn ưu tiên.
Ngành bán dẫn là một trụ cột mới đang hình thành, phản ánh tham vọng của Việt Nam trong việc tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu. Dòng vốn đầu tư lớn vào lĩnh vực điện tử giá trị cao, cùng với các chính sách hỗ trợ mạnh mẽ từ Chính phủ và kế hoạch phát triển nguồn nhân lực dài hạn, đang tạo nền tảng cho sự xuất hiện của các dự án công nghệ cao. Việc nhà máy chế tạo chip đầu tiên dự kiến vận hành từ năm 2026 không chỉ là cột mốc công nghiệp mà còn là phép thử đối với năng lực hạ tầng của các khu công nghiệp trong nước.
Song hành với đó, sự phát triển nhanh của thị trường xe điện đang mở ra nhu cầu mới cho đất công nghiệp phục vụ sản xuất pin, linh kiện và logistics chuyên dụng. Chuỗi cung ứng của ngành này đòi hỏi vị trí gần cảng biển và trung tâm sản xuất lớn, qua đó tiếp tục thúc đẩy sự dịch chuyển dòng vốn vào các khu công nghiệp có khả năng kết nối tốt và hạ tầng kỹ thuật phù hợp.
Một phân khúc khác đang nổi lên là trung tâm dữ liệu và hạ tầng số, dưới tác động của trí tuệ nhân tạo và điện toán đám mây. Đây là loại hình bất động sản công nghiệp đòi hỏi tiêu chuẩn rất cao về nguồn điện, khả năng dự phòng và hạ tầng kỹ thuật chuyên sâu. Sự gia tăng nhanh về công suất trung tâm dữ liệu dự báo sẽ làm rõ hơn khoảng cách giữa các chủ đầu tư khu công nghiệp, khi chỉ những đơn vị có năng lực phát triển và vận hành hạ tầng ở mức cao mới có thể tham gia cuộc chơi này.
Nhìn về trung hạn, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam được dự báo tiếp tục tăng trưởng, nhưng theo hướng chọn lọc và có chiều sâu hơn. Lợi thế cạnh tranh sẽ dịch chuyển từ số lượng sang chất lượng, từ quỹ đất sang năng lực vận hành. Giai đoạn 2026 được xem là điểm rơi quan trọng khi nhiều dự án hạ tầng trọng điểm hoàn thiện và các dự án công nghệ cao bắt đầu đi vào hoạt động. Đồng thời, yêu cầu về phát triển bền vững, tiêu chuẩn môi trường và quản trị sẽ trở thành điu kiện tiên quyết để thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài trong chu kỳ tăng trưởng mới.
Trong bối cảnh đó, bất động sản công nghiệp không còn là phân khúc phát triển âm thầm mà đang dần khẳng định vai trò dẫn dắt. Thị trường bước vào một chu kỳ mới, nơi quy mô chỉ là điều kiện cần, còn chất lượng hạ tầng, chiều sâu công nghệ và năng lực vận hành mới là yếu tố quyết định vị thế dài hạn.
