Quý IV/2025 đánh dấu một điểm đảo chiều quan trọng của thị trường nhà liền thổ TP.HCM sau giai đoạn suy giảm kéo dài từ 2023 đến giữa 2025. Thanh khoản tăng, nguồn cung trở lại với quy mô lớn và dòng tiền có dấu hiệu tái kích hoạt. Đó là một sự tái cấu trúc sâu sắc về địa lý nguồn cung, cấu trúc giá và hành vi thị trường. Sự hồi phục này không mang tính đại trà mà thể hiện rõ xu hướng phân hóa, đặt nền tảng cho một chu kỳ phát triển có tính chọn lọc cao hơn trong giai đoạn 2026–2027.
 

Thị trường nhà phố, biệt thự TP.HCM trong quý cuối năm ghi nhận khoảng 1.535 căn mở bán mới, mức tăng hơn 50 lần so với quý III/2025 và cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch đạt trên 1.100 căn theo Cushman & Wakefield, trở thành quý có mức hấp thụ cao nhất kể từ năm 2022. Tỷ lệ hấp thụ xấp xỉ 70% trên tổng nguồn cung mở bán cho thấy tâm lý người mua đã thay đổi rõ rệt. Nếu giai đoạn 2023 đến hết quý III/2025 thị trường thường chỉ duy trì dưới 500 giao dịch mỗi quý thì quý IV/2025 đã thiết lập một mặt bằng thanh khoản hoàn toàn khác.
 

Sự phục hồi này không xuất phát từ yếu tố ngẫu nhiên mà là kết quả của ba chuyển động đồng thời. Thứ nhất là tiến trình tháo gỡ pháp lý được đẩy mạnh trong nửa cuối năm 2025, giúp nhiều dự án từng đình trệ được tái khởi động. Những đại dự án như Green Paradise Cần Giờ của Vingroup hay Gladia by The Waters do Khang Điền và Keppel Land phát triển đóng vai trò dẫn dắt nguồn cung và dòng tiền. Khi tính pháp lý được củng cố, rủi ro thị trường giảm xuống, nhà đầu tư và người mua ở thực có cơ sở để quay lại.
 

Thứ hai là chiến lược sản phẩm được tái cấu trúc theo hướng thực dụng hơn. Các dự án vùng ven như Cần Giờ đưa ra mức giá cạnh tranh quanh ngưỡng 150 triệu đồng mỗi mét vuông, tạo mặt bằng tiếp cận mới cho nhóm nhà đầu tư vốn bị loại khỏi thị trường lõi do giá quá cao. Trong khi đó, các dự án có pháp lý hoàn thiện và hạ tầng sẵn sàng tại khu Đông duy trì niềm tin bằng cam kết sở hữu rõ ràng, sổ hồng từng căn và tiến độ xây dựng cụ thể. Thị trường không còn chấp nhận rủi ro pháp lý cao như giai đoạn trước.
 

Thứ ba là chính sách tài chính mang tính kích hoạt thanh khoản. Chủ đầu tư chấp nhận chiết khấu sâu, giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi suất để giải phóng hàng tồn và tái tạo dòng tiền. Đây không chỉ là chiến lược bán hàng ngắn hạn mà còn là hành động tái cân bằng bảng cân đối tài chính sau chu kỳ thắt chặt tín dụng.
 

Một trong những điểm đáng chú ý nhất của quý IV/2025 là biến động giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường giảm hơn 50% so với quý trước, từ khoảng 319 triệu đồng xuống còn 155 triệu đồng mỗi mét vuông. Tuy nhiên, sự sụt giảm này không phản ánh xu hướng giảm giá thực tại khu vực trung tâm. Nguyên nhân chủ yếu đến từ hiệu ứng pha loãng khi nguồn cung giá thấp tại Cần Giờ chiếm tới 92% tổng lượng mở bán mới. Tại khu Đông và các khu vực lõi, giá vẫn duy trì quanh ngưỡng cao, thậm chí có xu hướng tăng do quỹ đất ngày càng hạn chế và chi phí phát triển gia tăng.
 

Từ góc độ hệ thống, năm 2025 có thể được xem là năm xác nhận thị trường nhà liền thổ TP.HCM đã đi qua vùng đáy thanh khoản. Tuy nhiên, chu kỳ mới không đồng nghĩa với tăng trưởng đồng loạt. Giai đoạn 2026–2027 được dự báo sẽ chứng kiến sự phân hóa mạnh giữa các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí chiến lược và năng lực phát triển thực sự với những dự án thiếu nền tảng dài hạn. Nhà đầu tư sẽ ưu tiên dòng tiền bền vững thay vì kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn như các chu kỳ trước.
 

Triển vọng năm 2026 vì vậy mang tính tích cực nhưng thận trọng. Thanh khoản có thể duy trì ở mức cao hơn trung bình giai đoạn 2023–2024, song biên độ tăng giá sẽ phụ thuộc vào tiến độ hạ tầng, khung pháp lý và khả năng hấp thụ thực của thị trường. Nhà liền thổ vẫn là phân khúc giữ vai trò tích sản dài hạn tại TP.HCM, nhưng cuộc chơi đang chuyển từ tăng trưởng theo đà sang tăng trưởng dựa trên chất lượng và chọn lọc. Đây không còn là giai đoạn của kỳ vọng dễ dãi, mà là giai đoạn của cấu trúc lại giá trị.