Cánh cửa kinh doanh căn hộ dịch vụ và Airbnb tại TPHCM đã chính thức được mở rộng khi chính quyền thành phố ban hành quy định mới, thay thế sự cấm đoán bằng một hành lang quản lý chặt chẽ và minh bạch.

Sau nhiều năm nằm trong “vùng xám” pháp lý với những tranh chấp gay gắt giữa chủ nhà, Ban quản trị và cư dân, UBND TPHCM đã ban hành Quyết định 19/2026/QĐ-UBND (có hiệu lực từ ngày 25-4-2026). Đây không chỉ là một văn bản hành chính đơn thuần mà là lời giải cho bài toán kinh tế chia sẻ trong bối cảnh du lịch đô thị phát triển mạnh mẽ.

1. “Cởi trói” nhưng không buông lỏng: Điều kiện để kinh doanh hợp pháp

Thay vì cấm đoán cực đoan như giai đoạn trước, Quyết định 19 cho phép khai thác căn hộ chung cư cho mục đích lưu trú ngắn hạn, miễn là phù hợp với công năng đã được phê duyệt. Tuy nhiên, để hoạt động này diễn ra đúng luật, chủ sở hữu cần tuân thủ các điều kiện tiên quyết:

• Đăng ký cơ sở lưu trú: Chủ căn hộ phải thực hiện thủ tục đăng ký hoạt động cơ sở lưu trú du lịch theo quy định của Luật Du lịch.
• Số hóa quản lý cư trú: Việc khai báo tạm trú cho khách thuê phải được thực hiện nghiêm túc qua các nền tảng như Cổng Dịch vụ công quốc gia, Cổng Dịch vụ công Bộ Công an hoặc ứng dụng VNeID.
• Nghĩa vụ tài chính: Chủ hộ kinh doanh phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế với nhà nước. Đây là yếu tố then chốt để đưa hoạt động kinh doanh này vào sự kiểm soát của ngành tài chính.

2. Minh bạch hóa dòng tiền từ phần diện tích chung

Một điểm sáng đáng chú ý trong Quyết định 19 là quy định về việc khai thác các khu vực sở hữu chung như sảnh, bãi xe và khu thương mại. Trước đây, nguồn thu từ các khu vực này thường là “điểm nóng” gây mâu thuẫn trong các tòa nhà.

Nay, quy định mới nêu rõ: Toàn bộ nguồn thu từ hoạt động khai thác này phải được nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì. Điều này không chỉ bảo đảm tính công khai, minh bạch mà còn trực tiếp giúp giảm áp lực đóng góp tài chính cho cư dân, đồng thời bảo đảm nguồn vốn để duy tu, nâng cấp tòa nhà bền vững theo thời gian.

3. Trách nhiệm đa phương trong vận hành chung cư

Quyết định mới phân định rõ quyền hạn và trách nhiệm của các bên liên quan:

• Chủ sở hữu: Phải bảo đảm an ninh trật tự và yêu cầu khách thuê chấp hành nội quy tòa nhà. Sự tự do kinh doanh luôn đi kèm với trách nhiệm cộng đồng.
• Ban quản trị: Không được gây cản trở trái pháp luật đối với các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ đúng hồ sơ thiết kế. Ngược lại, Ban quản trị có quyền và nghĩa vụ báo cáo ngay các sai phạm về phòng cháy chữa cháy (PCCC) hoặc an ninh trật tự.
• Cơ quan quản lý: Công an TPHCM sẽ tăng cường kiểm tra cư trú, trong khi Sở Xây dựng sẽ chấm điểm thi đua quản lý của UBND cấp xã. Đặc biệt, các hành vi chiếm dụng kinh phí bảo trì sẽ bị điều tra và xử lý hình sự.

4. Góc nhìn chuyên gia: Tác động đến thị trường bất động sản và tài chính

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), đây là sự phản hồi tích cực từ phía chính quyền đối với những kiến nghị kéo dài của Hiệp hội. Việc chính thức hóa hoạt động lưu trú ngắn hạn giúp tối ưu hóa công suất khai thác tài sản của người dân.

Dưới góc độ tài chính, quy định này tạo điều kiện cho các nhà đầu tư cá nhân có dòng tiền ổn định hơn từ bất động sản cho thuê. Tuy nhiên, chi phí vận hành sẽ tăng lên do phải đáp ứng các tiêu chuẩn về thuế, phí và quản lý.

Ngoài ra, HoREA cũng đề xuất bổ sung các quy định về hạ tầng trạm sạc xe điện tại các chung cư để đáp ứng xu hướng chuyển đổi xanh và bảo đảm an toàn PCCC – một yếu tố then chốt ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản trong tương lai.

5. Lời kết

Quyết định 19/2026/QĐ-UBND là một bước đi tất yếu để TPHCM bắt kịp xu hướng phát triển của các đô thị hiện đại trên thế giới. Việc đưa dịch vụ lưu trú ngắn hạn vào khuôn khổ quản lý không chỉ bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu mà còn bảo đảm môi trường sống an toàn, văn minh cho cư dân chung cư. Đối với các nhà đầu tư, đây là thời điểm vàng để rà soát lại mô hình kinh doanh và thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết để vận hành một cách chuyên nghiệp và bền vững.

Tara Le (Theo Học viện triệu phú)